一、概述 1、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 2、特点 A、以转让房地产取得的增值额为征税对象 B、征税面比较广 C、采用扣除法和评估法计算增值额 D、实行超率累进税率 E、实行按次征收、其纳税时间、缴纳方法随房地产转让情况而定 3、立法原则 A、适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控 B、抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益 C、规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入 二、征税范围、纳税人和税率 1、征税范围 1）、一般规定 A、只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国土地和出让国有土地的行为均不征税。 B、即对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税 C、只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠予等方式无偿转让不予征税 2）、若干具体规定 A、以房地产进行投资、联营。暂免征税 B、合作建房。一方出地、一方出资金，建成后分房自用的，免征。建后转让的，征税。 C、企业兼并转让房地产。暂免征 D、交换房地产。对个人之间互换自有居住用房的，经核实可免征。 E、房地产抵押。抵押期不征税，期满后发生产权转让的，征税 F、房地产出租。不属于征收范围 G、房地产评估增值。不属于征收范围 H、国家收回土地使用权、征用地上建筑物及附着物。免征。 2、纳税人 3、税率 三、转让房地产增值额的确定 1、收入额的确定。转让房地产所取得的各种收入。 2、扣除项目及其金额。分为三类：一是土地使用权人出售使用权时，允许扣除的项目；二是取得使用权后，建造商品房并出售给买受人允许扣除的项目及金额；三是出售其他房地产允许扣除的项目及金额。 1）、取得土地使用权所支付的金额 2）、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 3）、开发土地和新建房及配套设施的费用。销售费用、管理费用、财务费用。 对利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内扣除。 利息支出：能计算分摊利息及金融机构证明的，按不超过同期利率计算的金额扣除。不能提供证明的，房地产开发费用按土地使用权支付金额和开发成本之和的10%计算扣除。 4）、与房地产转让有关的税金。营业税、印花税、城建税及教育费附加 5）、财政部确定的其他项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权支付金额与开发成本之和，加计20%扣除 6）、旧房及建筑物的评估价格。评估费用，转让环节的税节允许扣除 3、评估价格及有关规定。需评估的情况，并以评估价确定转让收入。 1）、出售旧房及建筑物的 2）、隐瞒、虚报房地产成交价格的 3）、提供扣除项目不实的 四、计算 五、减免税优惠 1、一般减免税规定 A、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目之和20%的，免税。超过的，全额征税。普通标准住宅标准2005年6月1日前由省级政府确定，之后须满足：建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积120平米以下，成交金额低于同级交易平均价格1.2倍以下。 B、因国家建设需要被政府征用、收回的房地产，免税。 C、1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，转让是暂免征税。凡居住满5年的，免征。3年至5年的，减半征收。 2、特殊减免税规定 对1994年1月1日以前己签订转让合同的，不论何时转让，均免征。 六、申报与缴纳 1、程序 2、时间和方法 3、地点 4、相关责任与义务 5、进一步做好征管工作 6、清算管理 1）、清算单位。以项目为单位，分期的，以分期项目为单位。同时包含普通住宅和非普通住宅的，分别计算。 2）、清算条件 A、符合下列情形的，应进行清算 房地产开发项目全部竣工，完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 B、符合下列情形的，税务机关可要求清算 己竣工验收的房地产开发项目，己转让的建筑面积占可售面积85%以上，或比例未达85%，但剩余可售面积己出租或自用的。 取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记未办理清算的。 3）、非直接销售和自用房地产的收入确定 按同类价格确定，或按评估价确定。出租的，不征税，但也不扣除相应的成本和费用。 4）、扣除项目 5）、应报送的资料 6）、审核鉴证 7）、核定征收 8）、清算后再转让的处理 免费注册中华会计网会计课程自由学习